📌 Риски сделок с землей✔️ градостроительная ситуация, часть 1: с чего начинаем и зачемОсновной краеугольный камень. Земельное право это далеко не один кодекс, а документы на участок это не одна выписка из ЕГРН.Градостроительная документация дает нам ответы на вопросы «можно ли строить», «что именно» и «в каких пределах».Если предыдущие риски имеют только шанс на реализацию, то градостроительные есть уже сейчас и легко могут проявиться прям завтра.Генеральный план, Правила землепользования и застройки, документация по планировке территории, градостроительные регламенты - это всё термины, которые надо не просто знать, а понимать о чем они и для чего.🔹Что оцениваем:• функциональные зоны, планируемые к размещению объекты;• территориальные зоны, градостроительный регламент (перечень ВРИ, предельные параметры строительства и т. п.);• красные линии, зоны с особыми условиями использования территории;• место допустимого размещения строительства;• предельные параметры строительства.Список не исчерпывающий, перечень зависит от целей приобретения участка.🔸Особенность: обязательной проверке подлежит как текущая ситуация, так и планируемые изменения.🔻Сложности: надо найти и изучить большое количество документов, которые не всегда легко доступны в свободном доступе.✍️ С чего начинаем:Знающий специалист всю необходимую информацию может найти сам.Но. Практика такова, что градостроительная документация привязана к муниципальным образованиям, коих нет числа.Администрации обязаны размещать в открытом доступе на сайте и на ФГИС ТП актуальную градостроительную информацию и документы. Плюс в каждом регионе должна функционировать ГИС ОГД. Но, не все администрации добросовестно это делают. ГИС ОГД во многих регионах либо не работает, либо работает, но вы никогда не разберётесь как именно.Часто бывает так, что актуальной редакции документов нет нигде, либо они в таких недрах, что без археологических экспедиций их не найдешь.Поэтому, в первую очередь просим у продавца предоставить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). ☝️Его может получить только собственник земельного участка. Предоставление документов, подтверждающих безопасность и актуальность продаваемого участка - прямая обязанность продавца. Не стесняемся спрашивать.ГПЗУ представляет собой актуальную сводку из всей основной градостроительной документации, в том числе содержит сведения об утвержденной документации по планировке территории.В нем мы увидим основную информацию, которая интересна покупателю о земельном участке "на сейчас".Совет: информацию ГПЗУ надо перепроверять. Всякое бывает.После изучения ГПЗУ и актуальной градостроительной ситуации надо обязательно проверять и планируемые администрацией изменения генерального плана, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (если она утверждена).Планируемые изменения градостроительной документации - это риск, который возникает завтра. Реальность такова, что администрация может координально изменить градостроительное регулирование территории.И то, что актуально сейчас, будет совершенно не актуально завтра.Классический пример: определение на участке места планируемого размещения объекта местного значения (той же автомобильной дороги), что влечет за собой изъятие участка в будущем.Или изменение предельного минимального размера земельных участков так, что разделить участок на два не получится, а покупатель именно это и планировал.‼️Почему градостроительные риски нельзя игнорировать:Да банально потому, что участки покупаются не ради места для шашлыка.Не все участки одинаковы и не все участки можно использовать как угодно под любые цели. Купить участок и обнаружить, что на нем нельзя делать то, что планировалось - ежедневно повторяющаяся ситуация.Именно градостроительная нормативная документация определяет возможность и пределы использования земельного участка под конкретные цели.Без её изучения любая сделка с землей это игра в угадайку за деньги покупателя.#сделкисземлейГоряинов | Сопровождение сделок | Чат по земле
Оставить комментарий/отзыв