Иванова Ольга | Авторский блог о недвижимости в Иркутске

Строить нельзя останавливаться.По результатам форума «Движение» будет несколько постов, начну с первого.Многие застройщики не называют текущую ситуацию в отрасли кризисом, считают, что отрасль просто вошла в новый цикл развития. Предыдущий начался в 2019 году (с запуском эскроу-счетов), сопровождался максимальной поддержкой от государства (льготной ипотекой), и он завершился. С некоторыми вызовами мы сталкиваемся впервые, например, такой высокой ключевой ставкой. Но, справедливости ради, нужно отметить, что с таким «ключом» живет вся экономика страны, не только стройотрасль.Потребность в жилье безусловно есть, но, в доступном жилье, а переизбыток предложений в бизнес и премиум сегменте (об этом я писала ранее здесь), сильно расстроит планы застройщиков на светлое будущее. Нужно понимать ЧТО строить и ДЛЯ КОГО!Большая проблема отрасли – это низкая производительность —> высокая себестоимость (за прошлый год она выросла на 18%). Сейчас это одна из самых отстающих, по этому показателю, отраслей экономики, и если мы (девелоперы) не начнем работать над повышением производительности (снижением себестоимости), как, например, в Китае, то утянем всю экономику страны. Понравился тезис, что в стране цель нужно ставить не на объем строящегося жилья, а на цену квартир.Тогда и прицел сменится, строить не больше, а строить доступнее и уже как следствие - больше. Важно, что большинство застройщиков солидарны, что льготные ипотеки – это костыль для отрасли. Мы разучились жить без поддержки. И если ключевая плавно снизится (а значит и ипотечная ставка) до 12-14%, в ближайшие 1,5-2 года, и на ближайшие 5 лет, не появится значительных существенных мер господдержки, спрос и предложение на рынке выровнятся.Тем не менее, сейчас девелоперы по всей стране снижают количество вывода новых объектов, в следующем году будет дефицит предложения, а в 27-м провал по вводу.Мораторий на штрафы по просрочке объектов по вводу продлили до конца года, но как сказал Стасишин, злоупотреблять не стоит, мы (минстрой РФ) видим кто и как себя ведет в это период и делаем персональные выводы.продолжение следует...

Десятки тысяч часов опытаПоследнее время часто общаюсь с бизнесменами, которые являются вероятно крепкими профессионалами в бизнесах, не связанных с девелопментом, но, почему-то решили реализовать себя в жилищном строительстве. Смотрю их проекты, слушаю их видение концепций и понимаю, что вообще-то это конечно беда… Наверно так себя чувствуют, например, профессиональные рестораторы, когда открывается очередной, новый ресторан, собственник которого решил, что ему никто не нужен для этого бизнеса, что он сам понимает какой ресторан нужен, кому он нужен и почему именно в его ресторан будут стоять толпы радостных посетителей. Шикарный дизайн, вышколенные официанты, авторская кухня и пусто!!! Никого!Через год ресторан закрывается. Только вот вход в ресторанный бизнес это десятки миллионов, а в девелоперский уже сотни. И цена ошибки сильно возрастает, особенно сейчас, когда рынок особенно турбулентный. Я работаю в отрасли больше 20 лет: сотни книг, тысячи часов профильного обучения, форумов, конференций, мастер-классов, сотни просмотренных жилых комплексов, тысячи планировок, сотни километров экскурсий и т.д. иногда, я не могу объяснить словами, почему то или иное решение не взлетит, а почему нужно тут рискнуть и сделать именно так. Я просто чувствую внутреннюю уверенность «надо делать так а не иначе!»Поэтому я продолжаю бесконечно учиться. Поэтому я опять лечу на девелоперский форум Движение! Буду делиться новостями и инсайтами, но, не всеми) самые крутые оставлю себе для реализации)))Народная мудрость: Мастером нельзя родиться, мастерству надо учиться.

Ипотеку под 2% для участников СВО могут запустить уже летом-осенью. Перегрева рынка эксперты не боятся, как от массовой (семейной) программы, т. к. программу считают адресной. Хотя, стоит отметить, когда запускали семейную ипотеку, тоже считали, что таких последствий, как бешеный рост цен - не будет. Условия программы выглядят весьма привлекательными: - Заемщиками могут быть участники СВО или их супруги;- Первоначальный взнос 20%;- Ставка 2%;- Лимиты как по семейке — 12 млн ₽ в столицах, 6 млн ₽ в регионах;- Нужна регистрация в регионе, где покупают жилье.Арифметика: Квартира 7,5 млн рублей, первоначальной взнос 20% - около 1,5 млн. рублей, остаток 6 млн под 2%. На 20 лет платеж составит 30,3 тыс.руб в месяц., на 30 лет – 22,1 тыс.руб в месяц. В общем очень даже доступно!Банки прогнозируют одобряемость только 30–50% потенциальных заемщиков, ведь не все семьи смогут подтвердить достаточный доход для обслуживания кредита. В Иркутской области сейчас около 5 000 участников СВО, если 50% из них получат ипотеку, это 2,5 тысяч квартир уйдут с рынка. Основной спрос придется на Иркутск.В Иркутске на 1 июня строится 12 907 квартир. В непроданных остатках – 8 516 квартир, включая бизнес и премиум класс, которые будут в меньшей степени пользоваться спросом у участников этой программы. Основной «удар» на себя примет эконом и комфорт сегмент. Помимо этого, ключевая все же поползла вниз, люди постепенно выходят из тени депозитов. Мои рекомендации (я их не даю) мое мнение:1. Тем, кто продает квартиру в новостройке по цессии или купле-продаже, если не горит, не скидывайте цену. Застройщики продадут все что у них есть и возникнет дефицит на рынке. 2. Тем, кто планирует покупать новостройки, покупайте, цена поползет быстро. Если нет всей суммы, а ставка по ипотеке, конечно, сейчас нездоровая, заключайтесь в рассрочку, зафиксируйте цену. Застройщики, миленькие, держитесь, скоро будет все хорошо)

Дизайнер интерьеров один из ключевых элементов успеха ЖК.Тезисы, размышления из моего выступления на дизайнерском пикнике.Я работала с 15 дизайнерами интерьеров на 10 коммерческих объектах, и сформировала конкретную позицию.Без дизайнеров нам теперь, дорогие застройщики, никуда!Да, мы умеем работать с землей, проектировать объекты, строить, продавать, и даже эксплуатировать объекты после ввода. На каждом из этих этапов мы привлекаем профессионалов: проектировщиков, строителей, маркетологов и тд. Но, когда мы формируем образ жизни людей внутри дома и квартиры, мы считаем, видимо, что самые умные. Не, зачастую мы привлекаем дизайнера, но, наверно для того, чтобы использовать в буклетах словосочетание «дизайнерский подъезд» и чтобы было с кем спорить)Сейчас даже в Иркутске, покупатель становится требовательным. Он не хочет коридор от входной двери до лифта, он желает общественное пространство, с рабочими местами, местом для отдыха, колясочными и тд.Он не хочет просто серенько, практичненько, он хочет эстетично, концептуально, функционально, стильно, удобно, КРАСИВО!!! Он не хочет подъезд, он хочет функциональную, просторную парадную, лобби, гостиную!Дом начинается теперь не с квартиры, и даже не с входной двери жилого комплекса, а с подъездных путей к нему, с благоустройства (об этом в следующий раз поговорим).Я убеждена, что те застройщики, которые сейчас при проектировании ЖК не придают значения поменявшимся запросам покупателя, особенно в повышенной классности жилья, будут вынуждены уйти на перепроектирование, либо понижать стоимость до уровня эконома. Хотя и в экономе уже есть достойные, продуманные предложения.Да, с дизайнерами непросто (в большинстве своем), они творческие люди). Но, требования к ним постоянно растут. Они должны не только рисовать красивые картинки, но знать СНиПы, учитывать требования безопасности, уметь читать чертежи, корректно считать объемы и размеры).Дизайнеров очень не любят представители строительной площадки, особенно подрядчики: «Напридумали тут! Как это сделать??? Это невозможно!» Дизайнера на всех этапах должен «крышевать» ЛПР (Лицо Принимающее Решение), чтобы не давать оптимизировать, упрощать проектные решения и вообще защищать от нападок. Ведь основная задача совместной работы дизайнера и застройщика - это реализацию сделать абсолютной копией рендеров в буклетах, либо круче!Дизайнеры, кто был на моем выступлении, дайте обратную связь, было полезно?На видео – парадные ЖК Сибиряков, многие говорят, лучшие в городе, согласны?

Иванова Ольга | Авторский блог о недвижимости в Иркутске pinned a photo