Сергей Саяпин / Homo Realtors

Тока ленивый не пошутил мне сегодня в личку на тему задержания Вадима Мошковича, которого считают теневым совладельцем застройщика LevelПоводом для острот послужил вот этот мой пост от 16.02о разном понимании принципов деловой этики московскими риэлторами и Левелом. Ну, тут стоит пояснить наверное:1. Оказаться под стражей - это большое горе для любого человека. Шутить над чужим горем - моветон, мы точно не желаем плохого своим контрагентам. 2. История с комиссиями от Левела ещё не окончена, мы сохраняем оптимизм в намерении вернуть их в нормальные партнерские отношения. Причём как по предыдущим броням, так и на долгое счастливое будущее.С учетом падения их темпов продаж в 4м квартале, усилившемся в 1м кв-ле после прекращения сообществом продаж их комплексов - перспективы есть. Уверены, что здравый смысл победит.3. Считаем важным успокоить всех, что даже если результатом этой истории станет какой-либо передел большого бизнеса - то это никак не отразится ни на клиентах, ни на риэлторах, ни на самих стройках.Там вроде конфликт на теме агробизнеса, но даже если это коснётся Левела - такое отжимают не для того чтобы стройки замораживать. Это проходит всегда чинно, гладко и незаметно.В общем - всем добра.🫶

Наблюдаем в московском регионе очередной виток роста недостроев по программе ИЖС.Первые проблемы у ИЖС-застройщиков начались ещё в прошлом году, когда отменили льготную ипотеку.Оказалось что многие подрядчики строили фактически по пирамидальной схеме - набирали много строек, часть денег сразу тратили, пилили или пропивали вкладывали в маркетинг, а старые стройки финансировались за счёт новых.Кончились новые контракты - встали старые стройки. Подрядчики стали разводить руками, мол мы ничего не можем сделать, все подорожало, у нас кассовые разрывы и вообще:У нас с заказчиками гражданско-правовые отношения, идите в суд, но мы просто обанкротимся (или уже в процессе), и никто никому ничего не должен.Сейчас новый виток - и с таким же подходом посыпались даже те подрядчики, которые вроде как сохраняли устойчивость.Тоже стали уходить со связи, типа «кому я должен - всем прощаю»…Банки (даже Дом.рф) и Федерация ИЖС - эти проблемы не решают.😡 Вот прям ДОСТАЛОПора их немного взбодрить.Съехать на гражданско-правовые отношения - это конечно красиво. Но тока я лично вижу тут совсем другой аспект - уголовный:Большинство ИЖС-подрядов строилось на кредитные деньги по льготным госпрограммам.За которые бюджет доплачивает банкам нехилые суммы, и которые доступны гражданам раз в жизни, для улучшения жилищных условий.Если льготный кредит выдан, а стройка не состоялась, то:1️⃣ Гражданин (с семьёй, с детьми) утратил право на льготную ипотеку, т.е. на поддержку государства2️⃣ Государство будет 30 лет платить за то - чего нет… Точнее было, но осело в карманах подрядчиков.Фактически - это прямое хищение государевых денег.И не надо оставлять семьи один на один с этой проблемой - надо брать это под контроль следственных органов, возбуждать уголовные дела, и только тогда - у подрядчиков проснётся совесть… а там, глядишь, и деньги на достройку найдутся.В ближайшее время Гильдия риэлторов Москвы направит официальные обращения в Следственный комитет, Прокуратуру и ГСУ МВД РФ,для привлечения внимания к этой ситуации, чтобы следствие стало активно возбуждаться по заявлениям таких потерпевших.Хочется помочь людям.И принудить подрядчиков к ответственному подходу к своим обязательствам. ______Я, кстати, сам тестировал ИЖС-программу лично на себе, и построил себе замечательный дом с льготной ипотекой. Сплошной восторг: четко, по смете, без моего вовлечения, и с идеальным качеством…Правда, при этом я выбрал самого дорогого подрядчика из всех, с кем мы работали. Боролся за качество, а не за бюджет… и итог даже превзошёл мои ожидания.Но увы, многим другим повезло сильно меньше.

Рынок прям бурлит новаторскими инициативами;)РБК сегодня пишет, что Александр Попов (гендир СамолётПлюс) действуя в качестве руководителя Российского союза участников рынка недвижимости… предложил запретить покупку жилья на вторичном рынке за наличные из-за роста мошенничества.Что это еще за новое всероссийское объединение - мне не ведомо, как и чем оно занимается, да и зачем.Но сама идея интересная.На мошенничества это мало повлияет. Там хоть нал, хоть безнал - отчаянные «бабушки» и со счета деньги отправят куда скажут.А вот на вывод рынка из тени - это повлияет прямо и сильно. Нет проводки - нет расчетов. Цена сделки в суде - не та что написана на бумаге, а та что прошла через счёт.Вполне разумно.Со стороны ФНС так точно;)Что думаете?1️⃣ Это штрейкбрехерство такое?2️⃣ Просто весеннее обострение?3️⃣ Или реальная забота о здоровье рынка от новоявленного Союза?Поводом для обращения Союза рынка недвижимости в правительство, Росфинмониторинг и СК стала информация, что во многих российских регионах, в том числе и в Москве, участились случаи мошенничества при совершении сделок по покупке или продаже жилой недвижимости. Сам Союз рынка недвижимости был создан весной 2024 года — согласно данным его сайта, он объединяет компании из 58 регионов. Среди членов союза, помимо «Самолета плюс» и «Этажей», — ГК «Авентин», агентство «Адресат» и другие.Члены объединения специализируются на предоставлении различных услуг, связанных с недвижимостью. Речь идет, например, о покупке или продаже квартир, ремонте, меблировке и юридических консультациях.Основная проблема сделок при таком способе оплаты — отсутствие каких-либо следов передачи денег, то есть исполнения условий договора купли-продажи, пояснил РБК президент Союза рынка недвижимости и гендиректор «Самолета плюс» Александр Попов. Это, по его словам, упрощает осуществление мошеннических схем. К примеру, таким способом могут проходить «фиктивные» продажи, когда продавец получает деньги и исчезает, указывает он. Кроме того, наличные часто используются и в тех транзакциях, когда владелец квартиры не осознает, что продает ее под давлением мошенников, констатировал Попов.Как по мне - так мотивировочная часть уж сильно за уши притянута.Но смысл в этом может и есть.Ссылка на первоисточник>>

Сегодня случился Круглый стол на площадке МТПП, с участием риэлторского сообщества и ФНС.Обсуждали как не стоит оптимизировать налоги риэлторам, а какие модели, наоборот - приемлемы.Получилось неоднозначно:Тон задали представители ФНС Москвы - наглядно, на слайдах и с подробными раскладами рассказав о трёх основных способах налоговой оптимизации агентств.Удивили.Отличный обучающий материал 👍Можно брать за основу;)Сообщество было представлено сильно - РГР (И.Зырянова), ГРМ (Е.Векшина), AREA (Е.Скоморовский), Этажи (Е.Затонский), ПолезныеЛюди (Ю.Паршиков), ну и прочие болельщики.Вёл и модерировал - А. Мальцев.Обсудили, что вовсе не вся оптимизация плоха, что и дробление допустимо если это прям не очевидный схематоз, что и ИП и самозанятые имеют право на жизнь в агентствах.🫣 Один наш… прям зажёг.Двинул мысль что все компании работают не правильно т.к. агентская деятельность - вовсе не агентская, что все помрут из за налоговых претензий и тока его модель бизнеса выживет. Потому как у него все оформлены как самозанятые и даже есть лицензия на обучение… эка невидаль за 30 тыр;)В общем, очевидно попутал самопрезентацию перед франчайзи, и серьезный диалог с ФНС.Гордо рассказал о своей схеме выплат как «самой правильной», так и не поняв, что именно это и есть тот самый лютый схематоз - который налоговики объявили красной тряпкой.Получилось почти смешно.Все поняли что этот молодецкий задор жив в силу весьма скромного размера самого риэлторского (не франчайзингового) бизнеса, и вспомнили поговорку:Если ты ещё на свободе, то это не твоя заслуга, а чья-то недоработка;)Сообщество поднимало принципиальные вопросы:1️⃣ Противоречивые подходы ФНС в разных регионах2️⃣ Придумка риэлторам роли «сотрудников» из за набора стажеров на hh-площадках3️⃣ Рост нагрузки в силу нового НДС для УСН4️⃣ Избирательное давление на тех кто и так «белый», с игнором той огромной чёрной дыры ЧМАКов - которая совсем мутного цвета… Последнее - самое важное.Договорились:Активно взаимодействовать с ФНС для работы с порталами типа ЦИАН и Авито - чтобы бороться с практикой, когда многочисленные никак не оформленные дикари из серой зоны - публиковались бы там как полноценные участники предпринимательского рынка.Разъяснять порталам важность отделения белого от черного, выявлять таких и пессимизировать.В добрый путь.🤝Начало положено.Сообщество это докачает.

О риэлторских Гильдиях.Где искать вектор развития.На минувшем недавно Московском форуме FreshUp-25 было зафиксировано, теперь уже официально - что Гильдия риэлторов Москвы стала самой крупной региональной ассоциацией в составе РГР.Сюрприза тут нет, ГРМ - самое активно растущее объединение в стране, и в то время как многие территории «опадают» в списке членов, Москва растет каждый день и количественно, и качественно, что значительно важнее.Сейчас Москва пошла ещё дальше, и сделала новый прорыв - в состав ГРМ в качестве коллективного участника вошла ассоциация агентств коммерческой недвижимости Москвы - КОКОН. Теперь будем развиваться уже вместе. Рынки вроде разные, но клиенты - те же, а главное - это общая территория. И контролировать ее лучше общими усилиями.Это очевидный тренд на укрупнение. Масштаб имеет значение - и в агентском бизнесе, и в деятельности Гильдий - куда легче созидать имея (консолидируя) ресурсы на развитие.А откуда бы им взяться в малых гильдиях, где часто 5 агентств по 10 человек? Я умиляюсь когда читаю призывы РГР - «создавайте новые территориальные Гильдии там, где их нет».Ну-ну… для чего?Для галочки?Уверен, что эффективным шагом будет как раз наоборот - консолидация сообщества на территориях в рамках больших Гильдийных хабов.Москва, Питер, Екат, Владик, другие… их не нужно 100 - достаточно 15-20. Но сильных и деятельных.Как пример, ГРМО - очевидно явно избыточна, и очевидным шагом укрепления риэлторских позиций в МосОбласти должно быть ее объединение с ГРМ, с централизованным управлением. Это очевидно всем думающим, всё остальное - лишь инерция мышления.И таких примеров немало. А будущее самой РГР - как объединяющего элемента - как ни странно, оно ещё не исчерпано. И хотя вопросов «а для чего оно и что оно дает» - с каждым днем всё больше, но, увы,другого всероссийского сообщества со сколь-либо внятной концепцией у нас просто нет.Разрушить то что есть - не сложно… Но станет ли от этого легче?Решится ли хоть одна из глобальных проблем сообщества - если завтра вдруг не станет РГР?Точно нет.Значит - нужно искать возможности сделать этот инструмент эффективным, а не выбрасывать его.И да, тут нужны новые концепции, новые взгляды.А именно с этим тут - традиционно наибольший затык.🤷‍♂️